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　　2013“迭代与平衡——中国地产新视角高峰论坛”于1月8日上午9点半在中国·北京柏悦酒店隆重举行。迭代与平衡，启迪与碰撞，“2013中国地产新视角高峰论坛”力图把脉中国社会发展之要冲在大经济、全战略时代，开始勾勒行业迭代的蓝图。 　　【主持人】：非常感谢任总给我们带来了非常精彩的演说。这三位嘉宾是非常的组合，任总是用数字说话，巴老师用理论说话，陈老师用图片说话。如何让这三位嘉宾排

　　2013“迭代与平衡——中国地产新视角高峰论坛”于1月8日上午9点半在中国·北京柏悦酒店隆重举行ღ✿◈✿。迭代与平衡ღ✿◈✿，启迪与碰撞ღ✿◈✿，“2013中国地产新视角高峰论坛”力图把脉中国社会发展之要冲在大经济ღ✿◈✿、全战略时代ღ✿◈✿，开始勾勒行业迭代的蓝图ღ✿◈✿。

　　【主持人】ღ✿◈✿：非常感谢任总给我们带来了非常精彩的演说ღ✿◈✿。这三位嘉宾是非常的组合ღ✿◈✿，任总是用数字说话ღ✿◈✿，巴老师用理论说话ღ✿◈✿，陈老师用图片说话ღ✿◈✿。如何让这三位嘉宾排列出一个合适的演讲顺序ღ✿◈✿。就像任总所说的ღ✿◈✿，是一个非常困难的事情ღ✿◈✿。放在前面的就容易遭到批判ღ✿◈✿。但是我们主办方也想了一个办法ღ✿◈✿，为了让他们有一个公平的批判对方的机会ღ✿◈✿。专门给他们设了一个对话环节ღ✿◈✿，再把他们几位请到台上来共同就刚才讨论的问题互相批判一下ღ✿◈✿。掌声再次请上陈老师ღ✿◈✿、巴老师ღ✿◈✿，中房集团的理事长孟晓苏先生ღ✿◈✿，中坤地产的董事长黄怒波先生ღ✿◈✿。主持人是搜狐焦点的李晨先生ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：谢谢大家ღ✿◈✿。在论坛之前ღ✿◈✿，请允许我代表各位和搜狐焦点的各位网友向台上的四位嘉宾ღ✿◈✿、四位导师以及刚刚离开会长的任总表示感谢ღ✿◈✿！因为在这一年中ღ✿◈✿，不管房地产发生了什么样的变化ღ✿◈✿，不管我们的政策发生了怎样的变化ღ✿◈✿，我们有陈淮老师总是用深入简出而生动的案例给我们解决看不懂的政策问题ღ✿◈✿。巴老师总是在解读金融数据的时候ღ✿◈✿，用幽默给我们带来了很多振奋ღ✿◈✿。还有地产教父之称的孟晓苏孟总ღ✿◈✿，他的课是非常生动有趣的ღ✿◈✿，因为他总能调动你神经里面对生活非常感兴趣的部分ღ✿◈✿。黄总经营的美丽的地产我是亲身经历过ღ✿◈✿，他告诉我们ღ✿◈✿，房地产可以很美ღ✿◈✿，他告诉我们一个房地产开发商也可以写很好的诗ღ✿◈✿。这个题目是我拟的ღ✿◈✿：赢在与众不同ღ✿◈✿。这是一个与众不同的话题ღ✿◈✿。为了能够让我们这个话题有些归类ღ✿◈✿，我把这个话题分成了三个部分ღ✿◈✿，有三张图片引导我们走向这三个内容ღ✿◈✿，也引导几位嘉宾和我们一起探讨房地产的那些事ღ✿◈✿。

　　这是我下载的中国地图ღ✿◈✿。为了表示全ღ✿◈✿，右下角还有钓鱼岛ღ✿◈✿。这是一张最全的中国地图ღ✿◈✿。赢在与众不同旨在在这样一个复返复杂的市场里面要赢得方法ღ✿◈✿，在困难和竞争面前找到自己的与众不同点ღ✿◈✿。这张地图告诉我们ღ✿◈✿，摆在房地产企业面前最重要的一项资源是土地ღ✿◈✿。中国用于住宅建设的土地不超过国土面积的0.4%ღ✿◈✿。我们不缺土地ღ✿◈✿。所以我的排名前列轮问题是关于中国的土地问题ღ✿◈✿。如果中国的房地产开发商获得了用自由贸易的方式获得土地ღ✿◈✿，那么限购还会存在吗？

　　【陈淮】ღ✿◈✿：我们的主持人连续犯了很多错ღ✿◈✿，限购和土地的充裕性没有关系ღ✿◈✿，限购是抑制投机性需求ღ✿◈✿，为卖而买的需求ღ✿◈✿。当然他具有节约资源ღ✿◈✿、动员存量的作用ღ✿◈✿。第二ღ✿◈✿，主持人一开始说ღ✿◈✿，不管政策如何变化ღ✿◈✿，房地产如何变化ღ✿◈✿，2012年房地产最与众不同的地方就在于他不变化ღ✿◈✿。2012年的政策是最稳定的一年ღ✿◈✿。他的稳定在于在整整一年中没有新的政策出台ღ✿◈✿，也没有任何既有的政策放松ღ✿◈✿。这一年很多媒体用冰点ღ✿◈✿、低迷ღ✿◈✿、一蹶不振ღ✿◈✿、扑朔迷离ღ✿◈✿，全都错了ღ✿◈✿。步入低谷的是出口ღ✿◈✿，一蹶不振的是私营企业ღ✿◈✿。扑朔迷离的是汽车ღ✿◈✿，陷入冰点的是钢铁ღ✿◈✿、煤炭ღ✿◈✿，损失惨重的是股民和股市ღ✿◈✿。这就是2012房地产业的与众不同ღ✿◈✿。他在稳增长的这一年中发挥了中流砥柱的作用ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：谢谢陈淮所长给我指出的错误ღ✿◈✿。刚才您提到了股民ღ✿◈✿、企业家ღ✿◈✿、对于手头上握有房产的消费者来说ღ✿◈✿，这一年意味着什么？

　　【陈淮】ღ✿◈✿：这一年ღ✿◈✿，如果说是住的群体ღ✿◈✿，有几个特点可圈可点ღ✿◈✿。排名前列ღ✿◈✿，我们这一年买房子的主体是以改善自我的居住条件为目标的群体为主的ღ✿◈✿。我们不能说没有一点漏洞芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿，警察天天查酒驾ღ✿◈✿，肯定有没有查到的ღ✿◈✿。第二ღ✿◈✿，保障房建设和规模不断扩大ღ✿◈✿，也使低端群体看到了自己改善的机会ღ✿◈✿。2013年这些保障房比较成规模的提供给低端ღ✿◈✿，为我们的住房体系改善提供了很好的出口ღ✿◈✿。第三ღ✿◈✿，2013年他们对价格恐慌性的需求ღ✿◈✿，恐慌性的预期得到了明显的改善ღ✿◈✿。你想把他们忽悠进来也不容易ღ✿◈✿，想把他们忽悠出去也不容易ღ✿◈✿。第四ღ✿◈✿，在这一年中ღ✿◈✿，由于宏观调控政策和货币政策的调整ღ✿◈✿。我们在2011年中央工作会议中提出防止物价上行的风险ღ✿◈✿，但是没有出现ღ✿◈✿。自然利率就有所降低ღ✿◈✿。已经买房子的群体负担的月供就降低了ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：我就是一个房产的持有者ღ✿◈✿，我觉得在这一年持有房子比持有什么都踏实ღ✿◈✿。刚才陈所长给我们提到了保障房ღ✿◈✿，这个话题肯定非孟所属ღ✿◈✿。今天上午一位学者提到了保障房ღ✿◈✿，对这一年中保障房的建设颇有微词ღ✿◈✿，一个是保障房的现象ღ✿◈✿，第二是保障房中出现的腐败现象ღ✿◈✿。我们想听听在这个与众不同的2012年ღ✿◈✿，在这样一个土地政策下ღ✿◈✿，在这样一个土地资源下ღ✿◈✿，我们中国的保障房建设应该怎样去找到下一个突破口？

　　【孟晓苏】ღ✿◈✿：谢谢主持人对我过去所从事的保障房建设事业的肯定ღ✿◈✿。我二十年前开始从业房地产ღ✿◈✿，就是建保障房ღ✿◈✿。后来虽然不再担任中房的职务ღ✿◈✿，但是组织的资金还是在建保障房ღ✿◈✿。我们确实与众不同ღ✿◈✿，本来我们1998年就是十五年前通过我们设计和国务院公布的房改方案是双轨制公海赌赌船官网ღ✿◈✿，是商品房和保障房并行ღ✿◈✿，企业提供商品房ღ✿◈✿，政府提供保障房ღ✿◈✿。但是我们居然能够12年不建保障房ღ✿◈✿。十二年后终于认识到还是要回到双轨制ღ✿◈✿。我们与众不同的是ღ✿◈✿，在我们恶补保障房旷课的时候ღ✿◈✿，我们能用史上最严厉的调控打压ღ✿◈✿、限购ღ✿◈✿、来打压商品房ღ✿◈✿。使商品化又受到了很大的损失ღ✿◈✿。我们的住房制度确实与众不同ღ✿◈✿，但是这个与众不同带来的并不是双赢ღ✿◈✿。最近三年的保障房ღ✿◈✿，基本上把损失的十二年补上了ღ✿◈✿。今后保障房可以走上正常的轨道了ღ✿◈✿。双轨制如果能够正常运行ღ✿◈✿，我们就和世界各国的住房制度并驾齐驱了ღ✿◈✿。我们为什么还要保持一个与众不同ღ✿◈✿，说今年我们还要坚持限购不动摇ღ✿◈✿。从限购开始ღ✿◈✿，我就认为它是一个麻药ღ✿◈✿，好处是打了麻药好治病ღ✿◈✿，但是总打麻药就把人打出毛病来ღ✿◈✿。打麻药时间长了病人就开始上瘾了ღ✿◈✿，开始打麻药ღ✿◈✿、后来吗啡ღ✿◈✿。现在老百姓已经想到办法ღ✿◈✿，找他们亲戚朋友ღ✿◈✿。我们就是这样一个与众不同ღ✿◈✿。想起来这个与众不同ღ✿◈✿，总体上不是赢ღ✿◈✿。有偿使用到了2003年出现了831大限ღ✿◈✿，一律不准协议出让ღ✿◈✿。是因为我们与众不同的是我们取消了保障房ღ✿◈✿。保障房需要协议出让ღ✿◈✿，现在终于又恢复过来了ღ✿◈✿。我们的土地制度里多年不承认ღ✿◈✿，像国外FREE HOLD的土地制度ღ✿◈✿。这种土地在中国没有ღ✿◈✿。谁说没有？现在农民转让的小产权房ღ✿◈✿。现在拿自己的土地建的廉租房就是的土地权ღ✿◈✿，那是共产党在土改的时候给农民ღ✿◈✿，从来没有说收回来过芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿。如果我们沿着这条路继续走下去ღ✿◈✿，再发几个一号文件ღ✿◈✿，承认土地扭转的合法性ღ✿◈✿。使它和国有土地享有平等的权益ღ✿◈✿，我们就不会和世界上的这么多国家都与众不同ღ✿◈✿。我们会在土地制度上又实现一个趋同ღ✿◈✿，我们不同的是我们有充分的制度自信ღ✿◈✿。我们可以在这个基础上创造更好的辉煌ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：巴老师刚才在演讲里面提到了城镇化ღ✿◈✿，说到了中国城镇化的机会和现状ღ✿◈✿。我刚才听到你讲了城市群落的概念ღ✿◈✿。我们在城市发展过程中ღ✿◈✿，在寻找中国城市化进程中一直在避免自己犯错ღ✿◈✿。但是这个错误又分两种ღ✿◈✿，一种是新犯的错误ღ✿◈✿，一种是继承的老错ღ✿◈✿。大家都很垢病一个城市无限的扩张ღ✿◈✿、扩大ღ✿◈✿。仿佛很多的城市建设者在一环一环的增加土地面积以扩大土地规模ღ✿◈✿。以制造GDPღ✿◈✿。而城市群落仿佛成了我们一个解决方案ღ✿◈✿，刚才任总提到了城市群落ღ✿◈✿，但是他认为城市群落在中国还没有找到他根本的解决方法ღ✿◈✿。您认为中国是不是可以找到有自己特色的城市群落ღ✿◈✿。我们知道有长三角ღ✿◈✿、珠三角ღ✿◈✿、甚至有北京地区的卫星城ღ✿◈✿。

　　【巴曙松】ღ✿◈✿：实际上已经在宣传形成了无数不少的城市群ღ✿◈✿。我们现在要做的只是把这个城市群的功能发展的更完善一些ღ✿◈✿。长三角是不是一个很清晰的上海ღ✿◈✿、南京ღ✿◈✿、杭州这样一个城市群ღ✿◈✿。所以我们看到的就是ღ✿◈✿，因为受到土地制度ღ✿◈✿、户籍制度ღ✿◈✿、行政区划的管制ღ✿◈✿、限制ღ✿◈✿，使这个城市群的功能发挥得不是很好ღ✿◈✿。城市群和城市群之间协调的不是很好ღ✿◈✿。不过ღ✿◈✿，我也理解城市群的提出在我们一个房地产的行业论坛上自然引出了一个题目ღ✿◈✿。城市群无非就是担心中心城市过大ღ✿◈✿、交通过于拥堵ღ✿◈✿，试图通过政策引导的方式让他到卫星城ღ✿◈✿、中小城镇分散的居住ღ✿◈✿。这个如果能够产生效果当然好ღ✿◈✿。但是作为企业和消费者来说ღ✿◈✿，我自己也在看各个国家城市发展历程来做对比ღ✿◈✿。我发现试图跟大城市扩张趋势对抗的政策努力ღ✿◈✿，成功的不是太多ღ✿◈✿。我没有看到哪个城市很成功的ღ✿◈✿。在中国完全有可能突破东京城市圈里三千万人数量级的人群ღ✿◈✿。我们现在比较多的是说防止大城市病ღ✿◈✿，要打破资源分布不均衡ღ✿◈✿。要把大学ღ✿◈✿、医院ღ✿◈✿、公共服务往中小城镇迁移芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿。另一方面也要做好ღ✿◈✿，万一老百姓的双脚不听你的指挥呢？我就喜欢到大城市ღ✿◈✿。现在从全世界城镇化进展来看ღ✿◈✿，确实呈现出普遍的趋势ღ✿◈✿。排名前列ღ✿◈✿，世界各国都往大城市集聚ღ✿◈✿，第二ღ✿◈✿，世界各国都试图分散ღ✿◈✿、疏散ღ✿◈✿、引导ღ✿◈✿。在这一点上ღ✿◈✿，排名前列个任务是评估ღ✿◈✿、了解ღ✿◈✿、理解市场ღ✿◈✿，第二ღ✿◈✿，引导市场ღ✿◈✿。就像12年的房地产市场一样ღ✿◈✿，12年我们年初的时候我们做金融的ღ✿◈✿，陈淮老是不满我关心房地产ღ✿◈✿。但是我们做金融的不关心不行ღ✿◈✿。很多房地产信托在七八月份是密集的到期时点ღ✿◈✿。如果按照12年一季度的销售状况ღ✿◈✿，大家可以想像ღ✿◈✿，信托公司稀里哗啦都要洗牌的ღ✿◈✿。结果在政策没有做任何变化的情况下ღ✿◈✿，是什么样的购买力量推动了市场销售的回暖？我们对于公众ღ✿◈✿、居民的可支配购买力的理解可能还不够ღ✿◈✿。同样ღ✿◈✿，你一方面希望让他去小城镇ღ✿◈✿。从国际经验来看ღ✿◈✿，大城市交通越便捷ღ✿◈✿，小城镇往大城市流ღ✿◈✿。而不是大城市的人往小城市流ღ✿◈✿。我不怀疑有城市群ღ✿◈✿，城市群必然会成为未来一段时间中国城市化主要载体ღ✿◈✿，问题是怎么协调这个功能ღ✿◈✿。不要城市群的政策出来之后ღ✿◈✿，不仅没有分散ღ✿◈✿，反而周边交通很便捷了之后ღ✿◈✿，人们全部住到城区了ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：我们搜狐焦点一共有五个大区ღ✿◈✿，其中有一个区是华东区ღ✿◈✿，华东区就是长三角地区ღ✿◈✿。华东区的同志们在进行出差的时候是最便捷ღ✿◈✿、的ღ✿◈✿，他来往于各个城市不需要坐飞机ღ✿◈✿，只要高铁就可以了ღ✿◈✿。在西南区的各位同事们就没有那么方便了ღ✿◈✿。城市群的发展有赖于发展均衡的城市ღ✿◈✿，又能给消费者提供均衡服务的城市ღ✿◈✿。

　　在2012年的最后几个月ღ✿◈✿，我们看到了一些比较极端的市场现象ღ✿◈✿。排名前列个现象是房地产开发商在竭尽所能的去拿地ღ✿◈✿。这个可以理解ღ✿◈✿，但是在短期内集中发力ღ✿◈✿，可以说明市场的动向ღ✿◈✿。第二ღ✿◈✿，以十一月份和十二月份房地产市长的北京ღ✿◈✿、上海大城市的成交量的上升所代表的翘尾现象ღ✿◈✿。销量普遍上扬ღ✿◈✿。但是我经常听到开发商跟我抱怨ღ✿◈✿，我们的利润下降了ღ✿◈✿，我们实现销售了ღ✿◈✿，但是利润下降了芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿。我想问问黄总ღ✿◈✿。我想问问您在这一年是多挣钱还是少挣钱了？

　　【黄怒波】ღ✿◈✿：我们在一个城市前一段盖完房子想卖了ღ✿◈✿。建委说你可以ღ✿◈✿，物价局说你报一报你的成本ღ✿◈✿。为什么报成本呢？他根据你的成本限定你的房价ღ✿◈✿。这就是我们以前没有遇到过的ღ✿◈✿，北京现在也没有这样的现象ღ✿◈✿。他就与众不同了ღ✿◈✿。政府开始用政府的手来调控市场的价格ღ✿◈✿。你怎么价ღ✿◈✿，你有两三千块钱的空间ღ✿◈✿，看着高ღ✿◈✿，但是很多的财务费用是没有办法加进去的ღ✿◈✿。下一步有可能各地都会采取这个办法ღ✿◈✿，用政府干预房价的形式来限价ღ✿◈✿。限购之后限价ღ✿◈✿，这是一个很与众不同的ღ✿◈✿。

　　土地成本在上涨ღ✿◈✿，房价是不能无限上涨的ღ✿◈✿，去年一个重要的对我们企业来说ღ✿◈✿，他的利润率ღ✿◈✿，我也不能说不好ღ✿◈✿，看着销售价格上去了ღ✿◈✿，但是利润率并没有上去ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：也就是说基本持平ღ✿◈✿。刚才行总提到了价格ღ✿◈✿，价格是传导市场变化的一个信息工具ღ✿◈✿。阻碍了这个信息工具可能会给这个市场带来的打击更大ღ✿◈✿。这也是我们房地产市场对于价格如此敏感的原因ღ✿◈✿。这张图ღ✿◈✿，这是一个被现代文明和城市文明彻底覆盖的城市ღ✿◈✿。这张图的关键城市是环境ღ✿◈✿。环境包括两种ღ✿◈✿，一种是金融环境ღ✿◈✿，一种是政策环境ღ✿◈✿，这对房地产行业来说是至关重要的ღ✿◈✿。通常情况下我们都会被动接受政策环境的指导ღ✿◈✿，我们都会顺应金融环境的发展ღ✿◈✿。但是在中国房地产行业无比巨大的体量造成了主观上会对这两个环境产生主动的影响ღ✿◈✿。这个问题先抛给陈淮所长ღ✿◈✿。这一年政策环境与众不同的就是它没有变ღ✿◈✿。我们的房地产开发企业ღ✿◈✿，我们运营房地产开发的资本ღ✿◈✿，如何通过自己的努力去对政策产生影响ღ✿◈✿。有没有这个可能？

　　【陈淮】ღ✿◈✿：政策的目标是公共产品ღ✿◈✿，企业去影响政策ღ✿◈✿，我认为是一个不理智的想法ღ✿◈✿。什么时候企业是被约束的ღ✿◈✿，而不是你去影响ღ✿◈✿。刚才黄总说定价ღ✿◈✿，我不知道那个市长是跟哪学的经济学ღ✿◈✿，是不是跟中央党校学的我不知道ღ✿◈✿。如果他给你定低了ღ✿◈✿，他一定有好处ღ✿◈✿。你那个房子基本上物价部门自己包一半ღ✿◈✿，因为有影子价格ღ✿◈✿。给你定高了ღ✿◈✿，他一定从你这里拿好处ღ✿◈✿。只要我们让政府去配置资源ღ✿◈✿，就一定是腐败的根源ღ✿◈✿。这是一百多年经济学早就证明无误的事ღ✿◈✿。我们改革的目标就是要限制和减少政府的权利对经济的干预ღ✿◈✿。而不是强化他ღ✿◈✿。我们的环境就是政策环境ღ✿◈✿，你听说美国房地产有政策环境一说吗？他的政策环境就是影响当年经济景气状态的情况ღ✿◈✿。这个情况不因黄怒波而起ღ✿◈✿，但是他影响黄怒波ღ✿◈✿。没有听说房地产还有一个定价或者是什么的政策体系ღ✿◈✿。而且你报成本ღ✿◈✿，我不知道你黄怒波报一个什么成本？两年前拿地ღ✿◈✿，我们的主持人问你一百万买个房子ღ✿◈✿，现在你要把这个房子卖掉ღ✿◈✿，是不是要核算你一百万买的成本？因为即便房子二百万卖掉ღ✿◈✿，你再买回同样地段的同样的房子就是二百万ღ✿◈✿，你绝不可能一百万买回来ღ✿◈✿。重置成本才是企业的成本ღ✿◈✿，哪里有拿帐面价格来衡量成本的？我不知道这个市长的文凭是不是西太平洋大学的文凭？

　　至于你刚才说的我们别拿核心市区和巴曙松老师讲的卫星城和城市群这些概念混为一谈ღ✿◈✿。核心市区的功能和我们刚才说的这些城区的功能是不一样的ღ✿◈✿。我更愿意你刚才拿的排名前列张图片ღ✿◈✿，在这张图片上我们可以讲两层意思ღ✿◈✿。一个是2013年及此后一个比较中期或者长期的过程中ღ✿◈✿，我们有四大政策区域ღ✿◈✿，不惜代价要发展的政策区域ღ✿◈✿。一个是新疆ღ✿◈✿，这关系到领土完整公海赌赌船官网ღ✿◈✿、民族团结ღ✿◈✿、社会稳定ღ✿◈✿，不惜代价ღ✿◈✿，不管他有没有发展机会ღ✿◈✿，政策无限投入ღ✿◈✿。第二ღ✿◈✿，以东盟自由贸易区为概念的云南的贸易群ღ✿◈✿，因为他关系到中国长远战略发展ღ✿◈✿，打破国际贸易保护主义ღ✿◈✿。你得手里有自己的贸易保护集团才能对抗北美ღ✿◈✿、欧盟贸易区ღ✿◈✿。第三ღ✿◈✿，海峡西岸城市群ღ✿◈✿，这关系到民族利益和核心利益ღ✿◈✿。第四ღ✿◈✿，东北三省往东没有领海的地方ღ✿◈✿，全部是陆地ღ✿◈✿。中国在黄河入海口以北没有直接面对公海的地方ღ✿◈✿，这对我们目前不管是军事ღ✿◈✿、政治ღ✿◈✿、外交以及国际对抗中的地位非常不利ღ✿◈✿。在这样一个地位上争取一个出海口ღ✿◈✿，并且发展这个地方的城市群ღ✿◈✿，对我们的核心利益至关重要ღ✿◈✿。四大核心利益区ღ✿◈✿。城市群ღ✿◈✿，除了长三角ღ✿◈✿、珠三角之外ღ✿◈✿，珠三角也可以划分为很多特殊地带ღ✿◈✿，南京就划了一个大南京都市圈ღ✿◈✿。苏州ღ✿◈✿、无锡ღ✿◈✿、常州ღ✿◈✿、苏南地区ღ✿◈✿，南京就很郁闷的说ღ✿◈✿，我尽管是省会城市ღ✿◈✿，但是这些城市我统帅不了他ღ✿◈✿，上海一叫他们都去了ღ✿◈✿，都是上海女婿ღ✿◈✿，父母家叫是不来的ღ✿◈✿，丈母娘家一叫他就去了ღ✿◈✿。所以南京划了一个自己的经济圈ღ✿◈✿，把合肥的马鞍山ღ✿◈✿、芜湖沿江城市带组合进来ღ✿◈✿。新的城市群再组合很明显的出现ღ✿◈✿。成立经济特区ღ✿◈✿，以及北部的关中经济区ღ✿◈✿。还有连海城市群概念ღ✿◈✿，连云港这些ღ✿◈✿。城市群的一个新特点ღ✿◈✿，还不仅仅是卫星城ღ✿◈✿，叫同城化ღ✿◈✿，比如说沈阳周边和铁岭ღ✿◈✿、鞍山ღ✿◈✿，广东佛山一体化ღ✿◈✿，很多城市一体化的概念也成为城市发展趋势ღ✿◈✿。城市群是一个很大的文章ღ✿◈✿。我们现在就在讨论答案为时有些早ღ✿◈✿。郑州在讨论郑卞一体化ღ✿◈✿，我说政变ღ✿◈✿，有点吓人ღ✿◈✿，他划了一大片区域ღ✿◈✿。今天这个时间对城市群只能提一个头ღ✿◈✿，但是我们千万不要以为就是给开发商多划点地ღ✿◈✿，或者让人都住在那儿那么简单ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：谢谢陈淮老师ღ✿◈✿，陈淮老师指出了四个部分成为了我们搜狐焦点下一个战略目标ღ✿◈✿。最不负责任的一句话是开发商冷暖自知ღ✿◈✿。巴曙松老师您给我们说一下2013年的房地产的整体情况ღ✿◈✿。

　　【巴曙松】ღ✿◈✿：整个12年并没有明显的变化ღ✿◈✿。开遇上的来源ღ✿◈✿，排名前列是贷款ღ✿◈✿，第二是销售回款ღ✿◈✿，第三其他来源ღ✿◈✿。贷款的性质比较温和ღ✿◈✿。销售回款不同地区分化很大ღ✿◈✿。一线城市销售很好ღ✿◈✿，三四线还是不行ღ✿◈✿。如果你的布局正好是带销售比较好的地区ღ✿◈✿，相对来说资金状况要好一些ღ✿◈✿。从13年的情况看ღ✿◈✿，也不太可能有非常大的变化ღ✿◈✿。而且实际上很多银行也开始在有意识的做一些融资方式的转型ღ✿◈✿。比如说我现在是一家上市的银行的独立董事兼风险管理委员会的主任委员ღ✿◈✿，我们想提房地产金融转型ღ✿◈✿，不愿意只是在房地产贷款环节去跟房地产发生关系ღ✿◈✿。我们可以整合我们旗下的租赁ღ✿◈✿、信托ღ✿◈✿、基金ღ✿◈✿，从他拿地到规划ღ✿◈✿、销售ღ✿◈✿、后期的全产业链的介入ღ✿◈✿，试图做全产业链的延伸ღ✿◈✿。这种尝试很多金融机构都在进行ღ✿◈✿。你说融资是难还是容易了呢？我自己参与的几个项目公海赌赌船官网ღ✿◈✿，我发现由他们这些地产业内人士来运作的地产基金有优势ღ✿◈✿。优势在ღ✿◈✿，他往往在合作一起拿这个项目的过程中给这个团队一个溢价ღ✿◈✿。比如说房地产基金ღ✿◈✿，我们一共十个亿ღ✿◈✿，基金出六个亿ღ✿◈✿，对方团队和公司出四个亿ღ✿◈✿，但是他可以占60%的股份芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿。银行的优势主要是资金实力ღ✿◈✿、网点服务和整合其他金融机构的服务能力ღ✿◈✿。这个趋势会导致资源向优质的公司集中ღ✿◈✿。促进行业集中度的提高ღ✿◈✿，我认为这个趋势目前已经比较明显ღ✿◈✿。

　　【孟晓苏】ღ✿◈✿：如果有一个RICEღ✿◈✿，现在地方政府没有能力持有ღ✿◈✿，且也没有能力持有ღ✿◈✿。有钱的机构拿着钱却找不到生财的渠道ღ✿◈✿。能不能大件一个非诚勿扰的平台ღ✿◈✿，让有钱的和缺钱的在这个平台上歉收呢？如果RICE能够按照国外的要求ღ✿◈✿，稳定的给投资人7%到8%的收益率ღ✿◈✿。中国各届政府持有的保障房就不差钱了ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：问一下黄总ღ✿◈✿，我曾经在网上搜索ღ✿◈✿，大家有很多人跟我说ღ✿◈✿，中国的房地产开发商对于普通的房地产开发商在利用外资上是有阻力的ღ✿◈✿，大概的阻力来自于被确认ღ✿◈✿，被认可ღ✿◈✿。很多国外的钱不认可中国的开发商ღ✿◈✿。他认可央企芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿。央企在融资方面会有一定的优势ღ✿◈✿，我想把您这个排名前列个吃螃蟹的开发商ღ✿◈✿，在国外拿地的开发商老总ღ✿◈✿，把这个问题抛给您ღ✿◈✿。如果您有在国外融资的经历ღ✿◈✿，请给我一点解释ღ✿◈✿。

　　【黄怒波】ღ✿◈✿：这是两个概念ღ✿◈✿，排名前列芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿，我们对外资是限制的ღ✿◈✿，尤其是不能进入房地产ღ✿◈✿。第二ღ✿◈✿，外资都没有钱了ღ✿◈✿。在美国ღ✿◈✿，都是美国的地产商来找我们了ღ✿◈✿，这里有一个大项目ღ✿◈✿，这个街道改造ღ✿◈✿，我们能不能共同来ღ✿◈✿。他们的目的是从中国把钱拿进去公海赌赌船官网ღ✿◈✿。从国际上金钱几乎是不可能的ღ✿◈✿。这五年内ღ✿◈✿，他们管中国的钱叫傻钱ღ✿◈✿。PE公海赌赌船官网ღ✿◈✿、VC都跑到中国来找钱ღ✿◈✿。第二ღ✿◈✿，我们在海外做的时候有优势ღ✿◈✿。海外只要是中国的企业ღ✿◈✿，现在基本上同样的金融贷款他会贷给你ღ✿◈✿，不贷给本地企业ღ✿◈✿，因为他知道中国企业能付得起利息ღ✿◈✿。中国的地产市场芒果视频一二三2021.2021ღ✿◈✿，资金不可能从国际上拿到ღ✿◈✿。这个不存在ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：这是国外杂志拍的一张图片ღ✿◈✿。大家都认为ღ✿◈✿，造出自己的生活方式ღ✿◈✿，提供一个完整的生活方式的供应链将会让自己立于不败之地ღ✿◈✿。这个问题想提给在座的两位开发商ღ✿◈✿。孟总和黄总ღ✿◈✿。我们如何把这个HOUSE FOR SALE卖出去ღ✿◈✿，如何让我们与众不同ღ✿◈✿，立于房地产开发的不败之地ღ✿◈✿。可口可乐的口号是最经典的可乐ღ✿◈✿，一百年来ღ✿◈✿，他成功了ღ✿◈✿，他是最经典的人ღ✿◈✿，老人ღ✿◈✿、小孩都喝的可乐ღ✿◈✿。百事可乐夹缝中求生ღ✿◈✿，他也成功了ღ✿◈✿，他的口号是年轻人喝的可乐ღ✿◈✿。这就是与众不同ღ✿◈✿。我希望听听两位老总的话ღ✿◈✿，在您所从事的房地产开发领域如何做到与众不同？

　　【孟晓苏】ღ✿◈✿：房地产业在中国ღ✿◈✿，对于新中国来说还是一个新兴的产业ღ✿◈✿。三十年前邓小平讲住房制度改革的时候ღ✿◈✿，那个时候也叫商品化ღ✿◈✿，但是那个时候我们卖的房子都是给单位ღ✿◈✿，单位租给个人ღ✿◈✿。1998年ღ✿◈✿，开发商企业大规模出现ღ✿◈✿，与过去不同的来开发商品房是从1998年开始ღ✿◈✿。在这十五年里中国的开发且创造了辉煌ღ✿◈✿，特别是股份制企业ღ✿◈✿、民营企业ღ✿◈✿。他们本身就是在市场的成长中发展壮大ღ✿◈✿。现在中国的房子已经盖的不亚于任何的国家ღ✿◈✿。我们一个北京ღ✿◈✿、上海的开发量就顶一个全欧洲ღ✿◈✿。现在全世界的塔吊一半以上在中国ღ✿◈✿。这是开发商创造的ღ✿◈✿。企业只要政策得当ღ✿◈✿，真正走上双轨制并行的渠道ღ✿◈✿。我相信中国的房地产会继续拉动中国的经济和中国的城镇化ღ✿◈✿。

　　【黄怒波】ღ✿◈✿：这还得根据每个企业自己的实力和文化选择ღ✿◈✿。我就选渡假地产ღ✿◈✿，我就选普洱ღ✿◈✿。因为我先进去ღ✿◈✿，没有人进去ღ✿◈✿，那个环境很好ღ✿◈✿。做起来就有可能比西双版纳卖的好ღ✿◈✿。这就找到你自己的特点ღ✿◈✿。建林就喜欢长白山ღ✿◈✿，就把它垄断了ღ✿◈✿，以后你不来也得来ღ✿◈✿。这是每个企业自己的定位问题ღ✿◈✿。也是他生存之道的问题ღ✿◈✿。无论如何只有个性化ღ✿◈✿，才能活得好ღ✿◈✿，你刚才举的两个例子是对的ღ✿◈✿。

　　【李晨】ღ✿◈✿：谢谢各位在座的嘉宾ღ✿◈✿，请帮我翻到我加印的一张图片ღ✿◈✿。我解释一下我们这个标题ღ✿◈✿，感谢我的领导曾伏虎推荐了两本书给搜狐焦点人《赢》ღ✿◈✿、《与众不同》ღ✿◈✿。排名前列本书是通用总裁杰克韦尔奇写的ღ✿◈✿，他告诉我们ღ✿◈✿，无论你在企业里面是CEO还是部门管理者ღ✿◈✿，善用自己的管理能力ღ✿◈✿，将会在自己的职场生涯中立定不败之地ღ✿◈✿。第二本书是特劳克写的ღ✿◈✿，他告诉我们自己与别的企业的区别ღ✿◈✿。我们希望在这场没有硝烟的战争中ღ✿◈✿，房地产战争能够取得优势地位ღ✿◈✿。赢仅仅是一时之快ღ✿◈✿，我们希望这个行业长久的发展下去ღ✿◈✿，十年ღ✿◈✿、二十面ღ✿◈✿，我们希望它能服务更多人ღ✿◈✿。谢谢各位导师ღ✿◈✿、谢谢各位观众ღ✿◈✿！留学ღ✿◈✿。柳州ღ✿◈✿。欢迎来到公海 欢迎来到赌船!ღ✿◈✿。就业市场ღ✿◈✿，